Divorce : maison et terrain doivent être évalués ensemble

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Dans un divorce, la valeur d'un bien immobilier peut tout faire basculer. Peut-on vraiment dissocier une maison de son terrain pour en fixer le prix ? Une réponse qui change concrètement le montant des compensations entre ex-époux.

Un couple divorce. Le mari est propriétaire d'une villa avec terrain. La valeur totale de l'ensemble — bâtiment et terrain — est estimée entre 850.000 et 1.050.000 euros. La cour d'appel décide d'accorder à l'épouse un droit d'usufruit sur cette maison à titre de prestation compensatoire. Jusque-là, rien d'inhabituel.

C'est quoi, la prestation compensatoire ?

Lors d'un divorce, si l'un des deux ex-époux se retrouve dans une situation financière nettement moins favorable que l'autre - parce qu'il a, par exemple, arrêté de travailler pour s'occuper des enfants - le juge peut imposer une « compensation ». C'est ce qu'on appelle la prestation compensatoire. Son but : atténuer les inégalités de niveau de vie que le divorce va créer entre les deux parties.

Cette compensation est en principe versée sous forme d'un capital (une somme d'argent). Mais la loi prévoit aussi qu'elle peut prendre la forme d'un droit d'usufruit : l'ex-conjoint ne devient pas propriétaire du bien, mais il a le droit d'y vivre - ou d'en percevoir les loyers - jusqu'à son décès ou pour une durée définie.

Le calcul de la valeur de l'usufruit

Mais pour calculer la valeur de cet usufruit, les juges d'appel n'ont retenu que le prix de la construction seule (533.600 euros), en excluant la valeur du terrain. Ils ont ensuite appliqué un coefficient lié à l'âge de l'épouse pour aboutir à une prestation de 213.440 euros.

Le mari a contesté cette méthode, estimant que le terrain - qui lui appartient en propre - aurait dû être intégré dans le calcul. Il se pourvoit en cassation.

La décision de la Cour de cassation

La Cour de cassation donne raison au mari. Elle établit un principe clair : quand l'usufruit porte sur une maison avec terrain, la valeur du bien doit être appréciée dans son ensemble. On ne peut pas découper artificiellement un bien immobilier pour en minorer la valeur.
En pratique, cela change considérablement le montant de la prestation. Un terrain peut représenter une part très significative de la valeur totale d'une propriété, surtout dans des régions où le foncier est cher. En négliger la valeur revient à sous-évaluer ce que l'ex-conjoint reçoit réellement.

L'affaire est renvoyée devant une autre cour d'appel, qui devra recalculer la prestation compensatoire en tenant compte cette fois de la valeur totale du bien — bâtiment et terrain. Le montant final pourrait donc être sensiblement différent de celui initialement fixé.

Source : Cour de cassation - 14 janvier 2026 - Pourvoi n° 23-22.958.